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九、十月是楼市的传统旺季，素有“金九银十”之称，可2011年的楼市却被网友戏称为“铁九铜十”、“冷九寒十”。2011年的十一假期，人们的手机上收到的除了亲朋好友的祝福短信，更多的是各大楼盘不厌其烦的促销广告。一线城市楼市成交量，在十一黄金周均不同程度遭遇重创。随着各地政府限贷、限购、限价政策的出台，明年房价会怎样变化成为社会关注的焦点。中国银行2011年10月11日发布的第四季度《中国经济金融展望季报》称，当前和未来一段时间，我国经济失速风险正在加大，房价拐点将至。而《中国青年报》社会调查中心的在线调查显示，47.2%的人认为明年自己所在城市的房价会继续上涨。
谁决定了房价的涨跌
我们提出一个新的理论，就是房价下跌看户籍人口，房价上涨看非户籍人口。现在就是因为这些户籍人口没有意愿下跌，所以现在最多就是阴跌。
（嘉宾介绍：李银，财经媒体人）
王牧笛：“十一”一过，又是聊房地产的时候了。所以今天我们跟穿着豹纹的郎教授一起来聊聊“房事”。行业内有一句话，九、十月份叫房地产的“金九银十”。但是今年不一样了，“金九”不再，“银十”难续，现在媒体人称“冷九寒十”。拿深圳来讲，刚刚过去的这个黄金周，前三天全市只成交17套房子。
郎咸平：不让人家买房子，人家怎么成交呢？
王牧笛：先来看一段短片：九、十月是楼市的传统旺季，素有“金九银十”之称，可2011年的楼市却被网友戏称为“铁九铜十”、“冷九寒十”。2011年的十一假期，人们的手机上收到的除了亲朋好友的祝福短信，更多的是各大楼盘不厌其烦的促销广告。一线城市楼市成交量，在十一黄金周均不同程度遭遇重创。随着各地政府限贷、限购、限价政策的出台，明年房价会怎样变化成为社会关注的焦点。中国银行2011年10月11日发布的第四季度《中国经济金融展望季报》称，当前和未来一段时间，我国经济失速风险正在加大，房价拐点将至。而《中国青年报》社会调查中心的在线调查显示，47.2%的人认为明年自己所在城市的房价会继续上涨。
王牧笛：每次我们聊房地产，都说在十字路口。我就发现房地产这个领域，就没正儿八经在路上走过。十字路口是个什么概念呢？就是意味着观望。政府在观望，打量着这个行业。房地产开发商在观望，观望着宏观调控者下一步的举措。民众也在观望，其实现在看房子的民众依然很多，刚性需求一点都不少，但是只倾听不表态，走的时候留一句话，我只是来探探行情。
郎咸平：我们不做预测。现在的实际情况是这样子，以北京为例，截止到我们做节目，北京郊区的通州跌了10%左右。但是市区内呢，只是阴跌而已。我们把刚刚出来的2011年上半年的数据与2008年二季度的数据做下比较，看起来比较类似。2008年二季度，整个房地产开发的投资增速是很高的，全国为34%，5个核心城市是7%，之后从5个核心城市开始下跌，然后一片倒风，造成整个市场恐慌，这是2008年。透过今年上半年的数据，我们发现今年上半年全国房地产开发投资的增速变化不是很明显，仍然保持在32.9%，但是，核心城市的投资增速相比去年大幅度下滑，北京由去年全年的24.1%跌到今年上半年的3.7%；上海由35.5%跌到了9.4%。这几个数字一对比，好像要重蹈当时的覆辙了。我们再看今年第二季度新房供应的增长，跟今年第一季度相比，预售面积环比增长78.3%，但是成交的面积环比却下降了16.3%。也就是说，我们现在的情况和2008年类似，由大城市开始，交易量开始下降，供应量大幅增加，而成交量似乎非常的不足。因此很多媒体，包括新华社，都在讨论说房价要大跌。可是这是从上半年开始的数据，我们发现到现在，还以上海、北京为例，除了周边比较偏僻的地方房价有下跌10%的现象，市区内的房价只是小幅度地阴跌，和我们看的这个数据完全不吻合。现在跟2008年确实有点类似，超额供给的现象也超过2008年，但是为什么房价还这么坚挺？
王牧笛：网友开玩笑说，成交量是严重地萎缩，房价是轻度下跌，然后叫打折假摔。因为政府有关部门是在用限购令、房产税这些严格监管拖着，房价才没有大幅上升。但是成交量进入冰点是不争的事实。
郎咸平：房价为什么不会涨，为什么是阴跌？我想提出一个全新的观念。以北京市为例，我们经过调研发现，北京市居民有房的比例是74.2%，有两套房以上的是18.3%。北京的“限购令”允许北京市居民买两套房，但是只有18.3%的人有两套房，因此买房的需求还是很大的。所以你看从2008年开始到2010年，三年平均下来，每年成交25万套。为什么？就是因为需求还是在的。但是以去年为例，我们发现三分之二的房产交易是二手房。那我再请问你，二手房交易看谁？就看这个74.2%的老百姓愿不愿意降价。那我请问你，除非信心崩溃，否则他们有什么理由降价？有一套房的人要卖房的话，他可以不卖，住着就是了，干嘛降价呢？有两套房的人呢，他可以投机，他有什么理由去大幅降价呢？
李银：价差不够。
郎咸平：对，价差不够，他急什么呢？因此在北京，是这些有北京户籍的老百姓决定了房价会不会跌，但是目前看不出他有下跌的意愿。在北京、上海这些城市，非户籍老百姓很多。以上海为例，非本地户籍人口大概700多万，但只有5.5%的人有房，所以说他们才是房价上涨的最大动力。而这次“限购令”就是不准他们买，不准他们买的结果就是房价上不去。因此我们提出一个新的理论，就是房价下跌看户籍人口，房价上涨看非户籍人口。现在就是因为这些户籍人口没有意愿下跌，所以现在最多就是阴跌。
李银：胶着状态。
我们会重蹈香港的覆辙吗
我们经过研究发现一个非常奇特的现象，就是中小型地产商在有秩序地退出。我很担心这种有秩序的退出会重蹈香港的覆辙，最后就剩四大天王。
郎咸平：那为什么周边地区开始下跌呢？我们经过研究发现一个非常奇特的现象，就是中小型地产商在有秩序地退出。我们就以大龙地产为例，它是个上市公司，它就把手里最好的项目——王府井西部会馆以8.2亿元的价格卖给其他开发商了，而不是贱价抛售。除此之外，还有很多上市公司把自己的房地产业务卖掉了，包括上海大江、金发科技、建发股份等等，都在有序地退出房地产行业。退出之后干嘛去了？很多企业，包括鼎立股份、大连控股、华茂股份等二十多家地产公司都去做矿业了。有序退出都卖给谁了呢？卖给大地产商，比如说万科。万科在2010年上半年就收购了10个项目，其中最大的一宗交易是广州万科以31亿元收购了广州市番禺向信地产有限公司100%股权，获得了新光城市花园项目。那我再请问你，中小地产商把项目卖给大地产商后有秩序退出，那大地产商拿到项目之后有没有可能降价？它扛得住，它又不是没钱。所以到最后有秩序退出的结果，是大地产商的地盘越来越大，因此它扛的能力越来越大，要它降价不是不可能，但是相对而言很难。
王牧笛：就等于说是房地产行业的重新洗牌，小的退出，大的吞并。大的是手中有粮，心中不慌，它不在乎。教授虽然没有聊房价，但是他给我们的导向让我们这些没房的很失望，因为我们看到房价最多是轻度下跌。
郎咸平：不，我没有做任何的预测。现在有媒体谣传说，郎教授说应该买房或者不应该买房。我现在告诉各位，我从来没有预测过房价，我没这个水平。我也从来没有告诉过朋友，什么时候该买什么时候不该买，我没这个意思。
王牧笛：巴曙松前两天警告说，搞经济的不要轻易谈房地产，老说老错，尤其预测房价。这个东西太难预测了。
郎咸平：你知道为什么吗？我给大家做一个理论分析。我们做学者的水平有限，搞的基本都是逻辑分析。但我们地产有逻辑吗？所以说任何详细预测都是傻的，不会准的。
李银：中国的价格是不可能预测得到的。
王牧笛：所以说所有预测房价的经济学家是既可笑又可悲的。我们不说房价，说说房地产开发商。最近房地产开发商的表态挺有意思的，比如说潘石屹，最近就惹了一个大麻烦。乔布斯不是去世了嘛，潘石屹在微博上说乔布斯逝世了，对他最好的纪念，苹果应该大批量生产1000块钱人民币一部的iPhone或者iPad，造福中国的民众。很快网友就跟了帖子，瞬间引爆网络。说假如潘总您逝世的话，是不是也应该推出1平方米1000元的商品房？这样的话，亿万人民也会怀念你。潘石屹吓坏了，删帖了。潘石屹删帖之后，一个新的叫“潘”的单位横空出世。这个单位只用于房地产领域，“1潘”等于每平米1000块，这是潘石屹的表态。还有任志强，最近退休了，我们叫退职了，退职之后也敢说话了。最近他就屡次表态说，政府如此严厉地调控，开发商很快就只剩下裤衩了。
李银：我个人觉得这个可能性不大，谁更怕开发商倒闭呢？银行，因为房地产欠银行的钱，数额还都特别大，房地产一垮的话，银行的坏账又多了。
郎咸平：所以更可能的现象是大吃小、强吃弱，这是一定的。我们刚刚讲很多地产公司开始有秩序地退出。它把项目都卖给大地产公司，这样不但自己不会破产，不必降价求售，还能确保银行的债权。所以说2011年上半年地产的收购兼并是56起，是去年的一倍。这个也避开了你刚刚所提出的银行信贷危机的问题。
王牧笛：现在的情况是，一些小的地产商在火上烤，不行了它就走。大地产商的日子其实也不好过，比如说绿城，绿城也出了一些问题，绿城的董事长宋卫平最近就明确地跟媒体表态说，绿城分三步走，如果前两步都不奏效的话，我就直接将价格降到最低，清仓大甩卖，房子卖完之后，我绿城再也不做房地产了。
郎咸平：从2011年9月份开始，万科又投资百亿去买地了。
王牧笛：现在的地很便宜，差不多抄底了。
郎咸平：最主要是因为万科2009年犯了一个错误，它没买足够的地。现在是反其道而行之，开始买。还有招商地产，去年只买了13亿的地，今年买了108亿。
李银：今年的土地供应也增加了，大概是要推出21.8万公顷的建设用地。而且万科，它储备的需求已经到了。
郎咸平：你看现在买地的基本都是大地产商。我很担心这种有秩序的退出会重蹈香港的覆辙，最后就剩四大天王。
李银：垄断。
郎咸平：我们现在很担心这几个大的地产商，包括万科、招商地产等等，将来有没有可能控制我们的地产市场？如果被它们控制的话，会更容易进行行业内的勾结，更难降价。所以我更担心我们老百姓会成为更可悲的房奴。