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在全国都陷入到海南的地产热潮之际，没有过房地产经验的国人并不明白，这种炒作地皮的生意，在国外已经不知被玩了多少次了，次次都以破灭告终给所在国经济以重创。最近的例子就是近邻***，地产泡沫的破裂导致***经济停滞了十年。但人性的贪婪和狂妄让许多人仍旧认为自己不会是那个最后的倒霉蛋，结果中国第一次房地产泡沫危机就在大家一片热情的追捧中悄然而至。
海南地产泡沫是场悲剧，不过至少有一点好处，据说日后名列国内房地产前十强的大开发商中有一半都是靠92年海南地产崭露头角的，毕竟能劫后余生的都有些本事。其中一位经常语出惊人的大地产商就曾心有余悸的回忆：“当时我已赚了100万，但在核实一个新项目审批情况时偶然查阅内部资料得知，海口市在建人均住房面积已达50多平方米，而同期北京人均住房面积才7平方米。凭直觉，我意识到房地产这块要出事，于是和几个合伙人讨论后分家回了北京。”
但像他们这样的醒悟早的幸运儿毕竟只是少数，泡沫生成期间，以国内四大商业银行为首，银行资金、国企、乡镇企业和民营企业的资本通过各种渠道源源不断涌入海南，总数不下千亿元，一时之间在海南的几乎所有开发商都成了银行的债务人。精明的开发商们纷纷把倒卖地皮或楼花赚到的钱装进自己的口袋，把还停留在图纸上的房子高价抵押给的风险银行。
那位大地产商就透露他和几位合伙人在海南炒房的第一笔资金，500万元就是通过一个北京朋友从银行弄来的贷款。由于投机性需求占到了房市的70％以上，一些房子甚至还停留在设计图纸阶段，就已经被卖了好几道手，整个房市已经没人想着靠盖房子赚钱，都把这里当成了大赌场，指望着玩击鼓传花的游戏，迅速把手中的花传给下家。
当每个玩家都想在游戏结束前赶快把手中 “花”传给下一人时，都指望自己不是最后一个。但不是每个人都有好运气的，1993年6月23日，当最后一群接到“花”的玩家还在紧张寻找下家时，终场哨声突然毫无征兆地吹响。当天，时任国务院副总理的程沧海发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业.
次日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，其中提出16条强力调控措施，包括严格控制信贷总规模、提高存贷款利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等，全面紧缩银根。当海南地产的最大资金来源被这16条针对性极强的意见给釜底抽薪后，一路高歌猛进的海南房地产泡沫热顿时被引爆了。
一时之间开发商纷纷逃离或倒闭，，留下了一个巨大的地产黑洞。结果给占全国0.6％总人口的海南留下了占全国10％的积压商品房。全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米，闲置土地18834公顷，积压资金800亿元。并且连带着隔海相望的广西北海市也被拉进了这场地产狂潮，十万人的小城，沉淀资金甚至高达200亿元，烂尾楼面积超过了三亚，被后人形容为中国的“泡沫经济的博物馆”。
开发商完蛋了，银行突然发现一夜之间自己成了最大的地产商，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元，不少银行的不良贷款利率一度高达60％以上。造成的影响甚至波及到多年后的入世谈判，当时国内对于银行的不良贷款率忧心不已，生怕入世后被外资银行打得落花流水，不得不成立四大资产管理公司来剥离不良资产。
银行事后一清点，才发现手里作为抵押物的地产处处都是破绽，很多抵押项目其实才挖了一个大坑，以天价抵押的楼盘不过是“空中楼阁”。更糟糕的是，不少楼盘还欠着大量的工程款，有的甚至先后抵押了多次。
即使是已经建成的抵押项目，由于泡沫破裂后，项目大幅贬值，其处置难度也超过想象。据统计，仅建行一家，先后处置的不良房地产项目就达267个，报建面积760万平方米，其中现房面积近8万平方米，占海南房地产存量的20％，现金回收比例不足20％。
在海南地产盛宴的高峰，被拉下水的金融机构不光是银行一家，许多证券和国投公司也被海南地产的热潮给熏昏了头脑，比如老牌证券商华夏证券、南方证券等禁不住诱惑也在海南进行了大量房地产直接投资，事后同样损失惨重。为此，证监会不得不在2001年4月全面叫停券商直接投资地产。
财富的狂欢盛宴结束的如此之快，作为铁三角之一的政府当然不可能独善其身，毕竟这些地皮都是海南省批出去的，最大的苦果只能由海南承担。1995年8月，海南省政府决定成立海南发展银行，以解决省内众多信托投资公司由于大量投资房地产公司而出现的资金困难问题。但是这个黑洞实在超出了海南一省的能力，这个亡羊补牢的举动并未奏效。仅仅过了两年零10个月，海南发展银行就出现挤兑风波。1998年6月21日，央行不得不宣布关闭海发行，这也是新中国首家因支付危机关闭的省级商业银行。
地产泡沫演变成了金融危机，海南只用了六年的时间就完整上演了国外近百年经济危机的全景大戏，只是这场演出的代价实在太高昂。杨星记忆里，前世海南从99年起开始，用了整整七年的时间，处置积压房地产的工作才基本结束。2006年下半年开始，元气大伤的海南房地产才开始出现缓慢的恢复性增长。当初杨星涉足九都地产时，阚东田并不看好他，就是因为才结束的海南地产风波前车之鉴，各地政府一谈起地产都心有余悸啊！
讲述完海南这些年在改革路上摸索造成的几次重大教训和引起的全国性的大讨论，杨星的乌兰其都是心有戚戚焉啊，要说海南政府的改革决心不可谓不大，改革措施不是没有不到位，但就是好心结恶果，急躁贪快想一夜超英赶美，结果却是辛辛苦苦好多年，一夜回到解放前，海南就在这几次大折腾中连国内平均发展水平都没达到，只能让人长叹时不与我谋啊！
杨星的秘书们也是第一次见识老板和一省大佬畅谈国事，看他们平起平坐，既切身感受到老板的雄厚政治背景，也了解到不少改革秘辛，对改革的风险有了形象的认识。她们毕竟大部分还年轻，以前从侧面了解到的多数是赞扬改革成绩的官样文章。多数以为中央只要随手在某地画个圈圈，指定为改革实验区，该地经济就会一飞中天，唱起春天的故事。
但是杨星和乌兰其的交谈打破了她们的浪漫想法，她们以前只见过改革成功的例子，但很少想过还有更多的改革先驱者倒在了前行的荆棘路上。有人形容中国改革是摸着石头过河，潜台词其实是指这是一件极度危险的事。一但站在河中央脚下一滑，就会立即被激流冲走。何况摸着的石头并不一定指的就是正确路线，也许终点是一条根本无法翻越的天堑，甚至是埋伏着鳄鱼的死地！
听完他们的话，她们再来分析她们描绘的《国际旅游岛》的远景规划时，就感觉非常担心，毕竟她们闭门造车，光想着美丽的目标，而没考虑在现实层面如何操作的问题。如果和中央的政策和精神不一致，那就成了好心办坏事。杨星不忍看温恬、俞歌她们忧心忡忡担心《国际旅游岛》计划，对乌兰其说开诚布公道：“既然大家同坐一条船，我愿意尽最大努力帮助省里实现这个计划，就看省里的决心和考虑了，我会在北京多呆几天，等你们的消息！”
乌兰其听了心中一动，他之前并从没见过杨星，对他的传闻多少有雾里看花的感觉。，什么不到二十岁就是亿万富翁，大学没毕业就当上总理智囊，海外大战日韩财团，为争风吃醋把国内一圈子公子小姐都下了班房等等，都好像不是一个人能做到，但却真真的集中在一人身上。当初中星国际初和省政府最先接触想投资兴建博鳌时，他也只是把杨星当做是一名有眼光的地产商，能从亚洲经济论坛中占得先机。
他没想到杨星的胃口比他想的还要大，他敢把当初引发全国争议的洋浦港全盘接了下来，还加上了在港区筹建国家战略石油储备库的计划，这都是大手笔，他竟是要在海南大展拳脚。尤其是他送上的这篇关于《国际旅游岛》的规划，高屋建瓴，一语中的指出了海南经济的核心问题，实在是篇难得的治国方略。他这次亲自登门拜访，就是想看看这位商业神童的本事，他们能否合作再给海南一次腾飞的机会。